España comenzó 2026 con un déficit estimado de 750.000 viviendas, según el Banco de España, que también señaló que no considera que el país esté atravesando una burbuja inmobiliaria comparable a la de 2008.
El aumento del precio de los alquileres, la escasez de oferta y los cambios en la propiedad del parque de viviendas son solo algunos de los factores que están ejerciendo presión sobre los inquilinos. Como consecuencia, la edad media de los inquilinos ha aumentado de 31,5 a 36,2 años entre 2021 y 2026.
El coste del alquiler
Bankinter estima que el precio medio del alquiler alcanzó en junio de 2026 un nuevo máximo histórico.
Entre 2009 y 2023, los alquileres aumentaron de media un 3,2 % anual. Para alcanzar los niveles actuales, ese crecimiento se sitúa en torno al 4 % anual, una diferencia que puede parecer poco significativa.
Sin embargo, según los datos del INE, los salarios medios no han evolucionado al mismo ritmo. Entre 2009 y 2023, el mayor incremento anual observado fue de aproximadamente un 1,9 %, mientras que el menor apenas alcanzó el 0,5 %.
Con el objetivo de mejorar el acceso a la vivienda en alquiler, el Gobierno ha puesto en marcha distintas medidas, como ayudas para los jóvenes o limitaciones en las zonas de mercado residencial tensionado para intentar contener el precio de los alquileres.
Oferta y demanda
A finales de 2025, el número de viviendas disponibles para alquilar se redujo en más de 20.000 inmuebles, mientras que la demanda alcanzó un máximo de 143 personas interesadas por cada vivienda en un periodo de tan solo diez días.
Inversión y turismo
En lo que respecta al alquiler como inversión, diversos factores han contribuido a la situación actual del mercado y han influido en las últimas políticas impulsadas por el Gobierno.
En 2024, Civio reveló que más de 185.000 viviendas en alquiler pertenecían a empresas o fondos de inversión.
Aunque Blackstone vendió su cartera de viviendas a Brookfield Asset Management, el papel de los grandes propietarios institucionales se ha convertido en uno de los principales focos del debate político. Como consecuencia, el Gobierno ha aprobado nuevas medidas que afectan tanto a los grandes tenedores como a los inquilinos.
Mientras tanto, en ciudades como San Sebastián, Pamplona y A Coruña, la oferta de viviendas en alquiler se redujo en más de un 30 %, ya que muchos propietarios optaron por trasladar sus viviendas al mercado del alquiler de temporada como respuesta a los controles de precios.
A finales de 2025 también se informó de que la situación del mercado inmobiliario está contribuyendo a aumentar la desigualdad, a medida que las personas con mayor patrimonio incrementan su participación en el mercado inmobiliario.
Viviendas vacías
Una encuesta de Fotocasa realizada en 2025 reveló que un 3 % de los propietarios tiene una vivienda vacía.
Sin embargo, los datos del censo de 2021 apuntan a que podría haber millones de viviendas desocupadas, aunque estas cifras se basan en información recopilada durante el periodo de la COVID-19, una etapa que alteró de forma significativa y prolongada la manera en que las personas vivían y utilizaban sus viviendas.
En algunos lugares, como Vigo y Tenerife, se informó en 2025 de que más del 15 % de las viviendas existentes permanecían sin un uso continuado durante más de dos años.